Informations juridiques

Le fonctionnement d’une SCI

Elle est constituée de 2 ou plusieurs personnes qui conviennent, par contrat, d’affecter des biens à une entreprise commune, dans le but d’en partager les bénéfices ou les économies. La constitution d’une SCI nécessite un apport de chacun des associés, sous forme d’argent ou d’immeubles.
Ces apports ne sont pas forcément égaux. Il convient d’établir des statuts qui définiront la société.
Après ces formalités et l’immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés), la SCI devient une personne morale, ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre et indépendant de celui de ses associés.
Les formalités ne se limitent pas à la création : la SCI est une société comme une autre et des règles strictes sont à respecter.
Pour la rédaction des statuts, il est prudent de s’adresser à votre notaire !

La rédaction des statuts

Les statuts de la SCI doivent être établis par écrit et signés par tous les associés. Ils doivent reprendre : apport de chacun, forme, objet, appellation,
siège social, capital social, identité de chaque associé, nomination du ou des gérants, durée de la société, modalités de son fonctionnement…
Si la forme de cet écrit est laissé à la libre appréciation des associés, on ne
peut toutefois que recommander de s’adresser a` son notaire ! Une
bonne rédaction des statuts permettant d’éviter bien des difficultés…

Les avantages de la SCI

Basé Le sur le “fractionnement d’investissement”, la SCI permet d’acheter
plus grand ! Une SCI peut aussi être constituée pour protéger son conjoint en cas de décès : il convient dans ce cas de prévoir des clauses particulières aux statuts.
La SCI est également un outil intéressant pour la gestion du patrimoine immobilier : sa structure permet de conserver, dans la famille, un bien immobilier après le décès des parents. Ces derniers peuvent exercer la gérance de leur vivant et prévoir dans les statuts que telle personne deviendra gérant à leur suite. Les parents peuvent aussi exercer dès le départ une co-gérance avec celui qui administrera seul le bien après leur décès.
Alors que la continuité de la gestion est assurée, les parts de la SCI peuvent être réparties entre les héritiers.

Côté fiscalité…

Être propriétaire direct ou par le biais d’une SCI revient quasiment à la même chose. La SCI déclare chaque année ses revenus, ainsi que n’importe quel contribuable.
De la même façon, elle ouvre droit aux dispositifs Robien et Borloo. Elle présente toutefois deux avantages fiscaux !
• Les intérêts des emprunts souscrits par la SCI pour l’achat d’un immeuble quel qu’il soit sont déductibles des revenus fonciers (alors que le propriétaire direct ne peut déduire que ceux de sa résidence principale !).
• Les membres d’une SCI peuvent opérer une décote fiscale, de 5 % a` 20 %
le plus souvent, sur la valeur réelle du bien, ce qui peut constituer un avantage conséquent pour se soustraire à l’impôt sur la fortune (ISF)…

Les inconvénients de la SCI

Si sa création est relativement simple, sa gestion est assez lourde : il faut respecter des obligations juridiques, comptables, fiscales, et tenir une assemblée générale annuelle, comme pour n’importe quelle société.
La contribution aux pertes fait aussi partie des enjeux.
Les associés sont responsables des dettes de la société, proportionnellement
à leur part dans le capital. En cas d’achat de la résidence principale dans le cadre de la SCI, les associés ne pourront pas utiliser leurs PEL, ne pourront pas recourir au prêt à taux zéro et autres prêts conventionnés.
Enfin, les parts sociales d’une SCI sont plus difficiles à vendre qu’un logement ou un immeuble...

Les bonnes raisons pour envisager la création d’une SCI !

C’est une excellente alternative à l’indivision, susceptible de blocages. La SCI est une solution stable, où les associés ne sont pas sous la menace d’une action en partage, où les parts sont aisément négociables, et où les décisions sont prises avec facilité puisqu’elles relèvent de la majorité.
La SCI vous donne de nouvelles clés pour la transmission de patrimoine
La SCI simplifie les donations. La division du capital social en parts permet de répartir la totalité d’un bien entre plusieurs héritiers et ce, de façon égalitaire ou non. Avec des avantages fiscaux à la clé ! En effet,
habituellement, la donation d’un bien immobilier est taxée sur sa valeur.
Dans le cadre de la SCI, la donation de parts sociales est imposée sur la valeur de l’actif net de la société, c’est-à-dire l’actif moins le passif (dettes). L’opération est encore plus avantageuse si les parts sont données peu après la création de la SCI.
Imaginons une SCI dont le capital est faible, et qui a empruntée pour l’achat du bien. Pour déterminer la valeur des parts, on déduit le passif (emprunt) de l’actif (valeur du bien sur le marché).
Le passif est généralement supérieur à l’actif et la valeur des parts est donc faible. Au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt, la valeur des parts augmentera et profitera aux enfants qui ont reçu les parts en donation.
Le montage de la SCI peut aussi avantager un héritier (important en cas de famille recomposée).

Prenons un exemple : un père a 2 fils.
Souhaitant avantager son fils aîné, il crée avec lui une SCI. Le fils fait un apport
en somme d’argent et reçoit 50 parts. Le père apporte les bâtis et reçoit
650 parts. Par testament, le père lègue à son fils aîné “l’entière quotité disponible” soit 1/3 de 950 parts, donc 316 parts. Au décès de son père, le fils héritera donc les 316 parts, plus 316 parts pour la “réserve”.
Ainsi, avec ses 50 parts initiales, la majorité de la SCI lui est assurée !
À l’inverse, la SCI peut écarter certains héritiers. S’appuyant sur l’article
1870 du Code civil, la SCI peut prévoir que certains héritiers (non
associés) n’aient aucun droit sur les immeubles qui ont été apportés.
Les statuts peuvent indiquer que la société continuera après le décès
d’un associé, soit avec son conjoint, soit avec un ou plusieurs héritiers, ou toute autre personne désignée par les statuts…

Attention

Elle n’a pas de pouvoir magique ni en termes de fiscalité, ni en termes de responsabilité. Envisager la création d’une SCI pour des motifs uniquement liés à la fiscalité serait un leurre, voire un abus de droit poursuivi par le fisc…

La SCI, articles 1845 a` 1870-1 du Code civil.